Vastgoed vast goed?
Geplaatst op: 14-08-2019, 11:45:56
Volgens de grondwet heeft iedereen in Nederland recht op behoorlijke huisvesting. Dit betekent dat je recht heb op een plek waar je vredig, veilig en waardig kunt leven. De overheid heeft dus de taak om te zorgen voor betaalbare en passende woonruimte voor iedereen.
Het aantal Nederlanders dat wel een baan heeft, maar geen huis heeft, blijft groeien. Op dit moment is een alleenstaande met een modaal inkomen kansloos op de huizenmarkt. Deze alleenstaande komt niet in aanmerking voor sociale huur en zijn inkomen is te laag om een huis te kopen.
Deze groep wordt aangeduid als economische daklozen. De huidige woningwet is te rigide. De wet bepaalt wie met urgentie een sociale huurwoning krijgt en wie niet. Gemeenten willen meer vrijheid bij het toewijzen van sociale huurwoningen en langer kunnen afwijken van bestemmingsplannen.
Beleggers op de huizenmarkt
Veel huizen gekocht door beleggers, zonder hypotheek. Waarom? De beurzen staan op recordniveaus, daar is al jarenlang ’the most hated rally’ gaande. Daarnaast bereiken de rentes iedere keer een nieuwe all-time-low.
Als goed huisvader spreid je je vermogen over risicodragend vermogen en risicomijdend. Met name deze laatste tak is steeds minder lucratief. Met risicomijdende investeringen een rendement realiseren van 3-4 procent is er niet meer bij. Het is nu eerder rendementloos risico geworden in plaats van risicomijdend rendement.
Veel beleggers zijn echter wel op zoek naar een ’vast’ rendement zonder de koersschommelingen die je op de beurzen ziet. Denk alleen al bijvoorbeeld aan eind vorig jaar, toen de S&P 500 in een paar maanden tijd bijna 20 procent naar beneden gingen. Een groot aantal beleggers kan daar slecht tegen.
Als je belegt in een pandje fluctueert de waarde daar wel van (de laatste jaren overigens alleen maar omhoog), maar zolang je niet aan verkopen denkt, zie en voel je dat minder. Alleen op het moment dat je het misschien wilt verkopen.
Daarnaast blijf je elke maand je huur beuren, die je eventueel verhogen kan, dan wel verlagen moet. Voor de particuliere belegger zullen daarom de relatieve rust met redelijke steady inkomsten de belangrijkste beweegreden zijn om in onroerend goed te investeren.
Op zoek naar rendement
De grote jongens zijn op zoek naar meer rendement dan de gemiddelde belegging in staatsobligaties oplevert. Ook hebben er zich de afgelopen jaren wel buitenkansjes voorgedaan als gevolg van de sinds 2008 gedaalde prijzen. Zij zullen altijd een goede afweging maken tussen het verwachte risico en het beoogde rendement.
Op een zeker moment kunnen bijvoorbeeld de huren niet verder worden verhoogd en zullen ze hun interesse verliezen. Overigens stijgen de prijzen op de woningmarkt niet overal even hard. Met name in de vier grote steden is dat het geval. In een groot aantal andere gebieden in Nederland staan de huizenprijzen nog onder water ten opzichte van het niveau in 2008.
Werkt de grote vraag naar woningen een bubbel in de hand? Zolang koopwoningen mede met eigen geld worden gefinancierd zal dat wel meevallen. Overigens heb ik met diegenen die met een extra hypotheek een beleggingspandje kopen en daarmee eventueel de bietenbrug opgaan geen medelijden. Beleggen op de beurs doe je ook niet met geleend geld. Dat heet speculeren.
Lage rente
Het zijn niet alleen beleggers die de woningprijs omhoog hebben gezet. Het is misschien nog wel veel meer de oorzaak van de (kunstmatig) lage rente. Met een rente van nog geen 2 procent kan eenieder zich qua rentelasten tegenwoordig best wat veroorloven. Dat is vaak ook nog eens veel aantrekkelijker dan huren.
Zelfs als de rente onverwacht zou oplopen is er op korte termijn volgens mij niet zoveel aan de hand. De meeste kopers zullen immers waarschijnlijk een hypotheek met een lange looptijd (10 of 20 jaar) hebben afgesproken. Daarnaast is er sprake van krapte op de woningmarkt. Dat doet kopers in een aantal grote steden over elkaar heen struikelen en tegen elkaar opbieden.
Het huidige woningtekort, de lage rentestanden, een bescheiden economische groei, stijgende Cao-lonen en sterke arbeidsmarkt zorgen ervoor dat huizenprijzen eerder zullen stijgen dan dalen. Hierdoor is het voor vastgoedbeleggers interessant om in Nederlandse woningmarkt te beleggen en voor institutionele beleggers (zoals pensioenfondsen) om te beleggen in gesecuritiseerde woninghypotheken.
De lage rente wakkert de vraag van beleggers dan wel aan, maar zo lang de rente laag blijft zit je nog wel goed met je vastgoed.
Bron: column van Martine Hafkamp, algemeen directeur Fintessa Vermogensbeheer, op www.dft.nl van 13 augustus 2019